タウン管理サービスのブログです。

自殺者が12年連続で3万人を超すなか、「室内で自殺され賃貸住宅の借り手がない」などとして、遺族が家主や不動産会社から過大な損害賠償を請求されるケースが後を絶たない。

不当な請求から遺族を保護しようと、全国自死遺族連絡会（仙台市・田中幸子代表）などは近く、内閣府や民主党に法案化を要請する。

連絡会によると、一般に自殺があった賃貸住宅は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、借り手がつかなくなったり、家賃が大幅に安くなったりするため、損害賠償の対象になる。しかし、最近は遺族の混乱やショックにつけ込み、家主らが改修費などを過大に請求するケースが少なくないという。

例えば、2008年に神奈川県内のアパートで一人暮らしの30歳代の会社員が自殺したケースでは、遺族が家主から部屋全体の改装費用200万円と5年分の家賃の補償金約500万円を請求された。納得できずに弁護士に相談し、200万円を支払うことで和解した。

宮城県内では、アパートで自殺した娘の火葬中に不動産会社が押しかけ、おはらい料や家賃補償として計約600万円を要求され、実際に支払った例もある。アパート全体の建て替え費として1億2000万円を請求されたケースもあった。（2010年9月27日14時39分 読売新聞）

◎運が良いと言えばそれまでですが、今まで弊社の管理物件にて自殺者が出たことはございません。ですが、実際にこの問題に直面した際のオーナーの金銭的な負担・心情を考えれば、上記の金額が高いのか安いのか、悩ましいと感じます。

今年も賃貸業界の繁忙期（2～4月）が終了しました。

正直な感想を言いますと『想像を超える悪さ』です。

当然色々な要因があることは、日々のニュースを読んで理解しているつもりでしたが、入社以来ここまでマーケットの状況が停滞し、苦労した事は有りませんでした。

正確な数字では有りませんが、3～4年前の相場賃料より1割強、高額物件（30万以上）については2割は落ちていると感じます。

同業他社の話を聞いても概ね同じ話を聞きますので、おそらく感覚的には間違ってはいないと思います。

私が入社したタイミングがちょうどバブル崩壊後ぐらいですが、その時も家賃が軒並み1～2割下落したことを思い出しますが、でも物件は決まっていたと記憶します。

今年は家賃を下げても早々決まらないといったことが起こりました、これには正直『なんで？？、どうして？？』と思ってしまう程でした。

今から思えば（今現在もそうですが）体験して本当の厳しさを感じます・・・・

私の担当しているオーナーさんが先代から引継いだ30年以上貸している工場をもってらいしゃいました。

そして、その工場を借りている会社が度々家賃を遅れているとの話を数年前に聞いておりました。

そんな話を聞いていたので、もしお困りの事があれば相談してくださいと話していたのですが、

今年オーナーさんより工場の滞納家賃がついに数百万円になってしまったとの連絡が入りました

そこで、早速その工場の社長に会い、オーナーさんが困っているから家賃を支払って下さいと交渉しました。

しかし、この不景気で急に仕事が無くなり、とても家賃を支払える状況ではない事が社長との会話でわかりました。

工場社長はこの1～2年前から会社は火の車で、しかし何とか会社を潰さない為に、金策してホウボウに借金をしているようで、とても会社が継続していける状況とは思えませんでした

私はこのまま家賃が支払えないなら、明渡して下さいと説得しましたが、30年以上この工場で商売をしている社長はあと少し頑張れば景気も回復し、仕事も入るから続けさせてくれと話は平行線のままでした。

そうんなやり取りを数回しましたがラチが開かなく、明渡し交渉も暗礁にのり上げ、私も困っていました

最後は弁護士に頼むしかないですと、オーナーには説明しましたが、しかし弁護士に頼むと時間と費用がエッと思うくらいの金額なので、どうにか解決できればと思い、社長との交渉の中からこの社長が相談していると言う会計士の先生を交え話をする場を設けました。

そして後日、工場社長・会計士の先生・オーナー・私の4人での話し合いは、終始このまま続けさせてくださいとの嘆願でしたが、今日ケリが付かなければ、このままもっと悲惨な状況になるオーナーが可哀想だと思い、粘り強く交渉し、最後は会計士の先生が工場社長に会社倒産の整理をする事を促し、明渡し合意書を交わす事が出来ました

その後・・・・・・・・・

明渡し完了までの道のりは省略しますが、本当に大変でした

下の写真の様に工場の中は機械がいっまいで、これを撤去するのにお金の無い工場社長にはどうすることも出来なく、色々な手段を使って撤去し多少時間が掛かりましたが何とか空っぽに出来ました。

過去、多くの明け渡しを行って来ましたが、トップ3に入る位の大変さでした。

でも、オーナーさんにはまだ滞納家賃の未収はありますけれど、それ以外の費用が発生しないで済みましたので、本当によかったと思います。

写真（下）の建物はもともと地元の不動産屋さんが管理していたアパートです。

8世帯のうち3部屋が家賃滞納しており、好意にさせて頂いているオーナーさんなので、お助けしたいと思い、微力ながらお力になり、正常な状態となりました。

ある日、何気無く建物を見ていたら、2階から1階のバルコニーへポタポタと水滴が落ちていました。

のぞいて見ると、内側の外壁が膨らみ、落ちて来そうな状態でした。

その事をオーナーさんへお伝えし、後日、業者を呼んで見てもらう事になりました。

2階のバルコニーを業者さんに見てもらったところ、床の防水がボロボロになっている事が分かりました

このまま放置してしまうと、床がダメになり大変なことになり兼ねないので修理する事になりました。

初めは、2階バルコニーの防水工事と外壁補修だけのつもりでしたが、外壁には無数のヒビ、鉄骨柱は錆が酷かったため、業者さんと相談し、頑張って安くしてもらえたので、オーナーも決断して建物全体を綺麗にする事にされました。

もともと白一色の外壁でしたが、また同じ白一色だと面白くないので、私が考えた2色を採用して頂き、写真のようになりました

塗装前

塗装後

今年の春に完成しました、私が担当した新築マンションをご紹介します。

錦糸町駅　徒歩10分　1K・15世帯
WING髙尾（空室はあと少しです。）
家賃保証（サブリース）

月島駅・徒歩7分　　勝どき駅・7分　1K・9世帯
グランメール月島（空室はあと少しです。）
管理代行（PM）

本日、リニューアル中のホームページをアップしました。

まだ、完全ではないので、見難いページがあることについては、ご了承ください。

なるべく早く完成させたいと思います。

誠に申し訳ありません

最近お問合せ頂く内容で多いのが、管理会社の家賃送金遅延（滞納）です。

こちらのオーナー様は、サンテ●●●●の冠で投資マンションを販売している●●建物にてマンションを購入し、その関連会社の●●●●●ハウズイングへ管理を委託しています。

しかし去年の12月、家賃の入金が無く、1枚の通知が届いたそうです。

こちらです。（家賃送金の遅延とご支援お願い）

この通知の内容を簡単に説明しますと、

「保証会社最大手のリプラスが破綻した事により、●●●●●ハウズイングも多大な損害を被り、多大な資金が滞っている。且つ、経済情勢の急激な悪化により、入居者の家賃滞納が増加しているので、各オーナーへの送金が困難な状況となっている。
その為、状況整理・資金調達をするので、12月中旬から翌1月19日まで、送金を一時的にストップし、遅くとも1月20日から1月23日までに振り込みます。」と言った内容です。

この通知を受け取ったオーナー様の多くは、1月23日の入金まで待ったのでは無いでしょうか？

しかし、私はこの内容を読んで思いました。これはマズイと思いました。

なぜなら、数字としての公表が無いので確定的なことは言えませんが、リプラス破綻によって多大な損害を被ったという管理会社はそんなに無いという情報を聞いていましたので、●●●●●ハウズイングの管理戸数から想像すると、この内容は信じ難いものでした。

なので、直ぐに対応する必要がありましたので、オーナーより●●●●●ハウズイング（当初は●●建物）との管理委託契約書と入居者との賃貸借契約書など書類一式をお預かりし、家賃の支払い先を変更してももらう為、直ぐに（1月25日）入居者へ連絡しました。

しかしながら、運が悪いと言うのか、●●●●●ハウズイングが狙ったものなのか、入居者の家賃支払期日が25日までと言うことで、この入居者は24日（土曜日）に●●●●●ハウズイングへ振り込んでしまっていました。

※ここで重要な問題がありました、この入居者は平成20年2月に契約しているのですが、毎月振込みにて家賃を支払っていて、破綻したリプラスは使っていませんでしたし、入居してから一度も家賃を滞納していませんとの話でした。

と言う事は、通知の内容に記載してある内容は全てだとは言えませんが、ウソがあると言う事です。

個別に見れば、このオーナーのマンションに住んでいる入居者は優良で、オーナーへの送金を止める理由にはならないからです。

そして本日（26日）●●●●●ハウズイングへ即時解約通知書を送り、ことは急ぐと思い連絡をしましたが、オーナー専用ダイヤルは繋がらず、別の番号に電話し、担当者からの折り返しの伝言とFAXも送りましたが、このブログを書いている夜8時になっても連絡が来ることはありませんでした。

オーナーより委任を受けておりますので、引き続き、先方へ連絡して何とか解決できればと思います。

しかし、幸い入居者への連絡が出来ましたので、3月分の家賃は問題ありませんが、このまま最悪の状況になりますと、12・1・2月分の家賃と敷金が戻って来ないのではないかと思います。

オーナーの皆様、この様な目に合わないように気をつけてください。

PS、●●●●●ハウズイング以外にも最近では○○○○○○○ネットワーク（旧：○晃）と言う業者さんにてサブリースをしているオーナー様からも家賃遅延の相談がありましたので、毎月の入金チェックは勿論のこと、万一、1度でも入金が遅れたら直ぐに対応した方が良いかと思います。

それ程、今は恐い状況です。

私たちが悩まされる問題の№1は『ゴミ』だと思います。

今回ご相談を頂いた、オーナーは3棟のマンションを所有しており、20年くらいご自分で管理をしておられました。

しかし、家から歩いて15分以上あるこの物件は、年齢的なものと、今後は少しゆっくりした時間を過ごしたいとのご希望もあり、管理を任せたいとの事でした。

下の写真を見て頂きますと分かりますが、この物件の問題は汚いゴミ置場です。
角地で人の通りもあるこの物件のゴミ置場は、常にゴミが散乱していて、汚い状態でした。
昔は週に2～3回はマンション来て、掃除をしていたそうですが、今は月に数回程度になっているそうです。

そこで、私は日常清掃を週3回とオーナーの希望が家賃保証でしたので、空いたお部屋から保証していく方法にてご提案致しました。

そして、弊社にて管理していく事になり、入居者へはゴミの分別を守ってもらう様に、通知などしましたが通行人や周辺の人も捨てているようなので、一向にゴミ置場は綺麗になりませんでした。

その状況を説明し、オーナーも長い間悩まされていた問題でしたので、なんとか解決できないかとの事で、【ゴミBOX】を設置することをご提案しました。

但し、ただゴミBOXを設置するだけでは、あまり意味が無いので、清掃局の人と相談をし、今のゴミ置場の廃止と設置するゴミBOXをマンション専用にし、他の人が捨てられないように、南京錠式にすることを承諾していただく事を交渉しました。

そして、OKが出たのでBOXを設置しました。
 
BOXを設置し、しばらく様子を見ました。

そうすると、もう一つの問題が起きました。

それは、自動販売機の横にあるごみ箱にビンカン以外にも色々なゴミが捨てられてしまい、またゴミが散乱するといった事態です。

なので、業者に連絡し、ごみ箱を撤去し、現場に強い張り紙をしました。

そうした所、ゴミのポイ捨ても無くなり、見違えるように綺麗な状況になりました。

入居者の方も意識し始めたのか、ゴミの分別も良くなりました。
 
少し時間は掛かりましたが、今は本当にゴミも散乱していない、前とは比べものにならないくらい綺麗な状態になりました。

オーナーもたまに見に行くそうですが、本当に綺麗になったと大変喜んでおりました。

私たちの日常業務の中には、家賃滞納してしまった入居者の明渡しを行う事があります。

この入居者は半年分の家賃を滞納してしまい、支払いのメドが立たない為、退去して頂きました。

また、現在無職で収入が無く、頼れる身内もいないとの事でしたので、予想はしておりましたが、お約束の明渡し日には荷物は出ていませんでした。

1Kですが、室内には荷物がいっぱいです。

これは当方にて処分する事にしました。

電気も水道も止められていました。
 
通路に出したこのダンボールの中身は本だそうです。

古本屋さんに売ってお金にするそうです。

このあと貴重品など大事なものだけは持っていってもらい、明け渡しを完了しました。

本日は不動産協会の法定研修会に代理で出席しました。

研修会への出席は強制では無いらしいのですが、宅地建物取引業法第64条に基づく法定研修会なので、会員の受講状況を監督官庁へ報告する義務が不動産協会にあるとの事ですので、会社としては出席した方が良いらしいです。

最初に研修会を行う「全日東京会館」が立派な事に関心してしまいました。
 　　
場所は半蔵門駅から徒歩3分の好立地。

普段、協会がどの様な活動をしているかなどは全く知りませんが、会員数が多いから儲かっているのだろうな・・・などとゲスな事を考えてしまいました。

ともあれ、研修（話を聞くだけ）は3時間あるので本音を言えば『面倒だなぁ』と思いました。

でもテーマ自体には興味をそそられたので楽しみな部分もありました。
◎テーマ：不動産不況時の資金調達・不動産コンサルティングの力！
①金融機関が融資したくなる案件の作り方。
②銀行に頼らない最新資金調達法。
③不動産コンサルティング＆スキームによる銀行融資を受ける方法。
・・・・・などなどです。

また、講師が株式会社ハート財産パートナーズの林弘明社長と言うことにも興味がありました。
 
よく林社長が大家さん向けの雑誌や本で借地コンサルの広告をしているので知っていましたし、余談ですが私と名前の「弘明」が漢字も一緒なので、なんかみょーな親近感もある感じでした。

研修での林社長の話は面白かったです。

実際の仕事への結び付きなどについては、難しい部分もあるかなぁと思いましたが、発想の柔軟さと仮説を如何にして現実のスキームへと転換するためには勉強が大切なのかと言う事をシミジミ感じました。

また、林社長の年輪を感じさせる人生経験豊富な話も大変勉強になりました。

普段、仕事をしているとなかなかこの様な場所に行く機会がありませんので、たまにはよい勉強になると思いました